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2019.01.11

前の事務所の保証金の件で行政書士に相談

本郷にある石川ビルの保証金が返ってこない件ですが、不動産会社の担当者は年明けには再度説明するといっていたのですが、連絡はありません。

言いくるめられて不当な金額を返されても困るので、こちらからの連絡は断つことにしました。そういうわけでまだ1円も返ってきていないわけですが。

A社と交渉しても平行線になると思われるので、行政書士の先生をみつけて相談しました。

いままでの経緯をまとめてみるとA社の主張は「事業用物件だから経年劣化・通常損耗は100%借主負担」ということでした。

Acorp1

Acorp2

しかしながら、判例(大阪高等裁判所 平成18年5月23日判決)によれば、事業用物件だからという理由だけで経年劣化・通常損耗も含めて100%借主に負担させることはできず、借主に全額負わせるには契約書に明確に経年劣化・通常損耗が借主負担であると明記される必要があるとのことでした。

契約書には明確な記載はありませんでした。

8_1

で、付則がこれ。

Fusoku

これでは通常損耗や経年劣化を乙(借主)に100%負担させるには不十分だそうです。

ここから先は、私の個人的見解です。

法律的には事業用物件だから100%借主負担、住宅は貸主負担、なんていうことはありません。その会社の慣習や何となくオーナーの利益になるように決めているのがこの業界の腐ったところだと思います。

唯一の法的根拠となるのが上記の大阪高裁の判例で、明確な記載がなければ100%借主負担にできないというものですから、「事業用物件は100%借主負担」というのは、オーナーと不動産業者の願望に過ぎないのです。

  • 事業用物件→明確な記載があれば100%借主負担にできる
  • 住宅→明確な記載があっても100%借主負担にできない

しかし、この契約書。何度読んでも「償却費に関わらず乙の費用にて」というのが、良心を感じさせないですね。

退去時の償却費2か月分は、内装工事とは関係なく、オーナーの利益として頂くよ、ということですから。

あと、調べていてわかったことは、敷金と保証金との違い。

敷金は物件に縛られた担保ですが、保証金はテナントがオーナーに強制的に貸し出しさせられている「金銭消費賃貸借」に過ぎないということです。物件に縛られた担保ではなく、ただの金銭消費賃貸借です。

だから、私が不動産会社に「保証金は金銭消費賃貸借だから、速やかに返さないなら契約違反だから利子も含めて払え。(契約期間は無利子だが契約終了後も無利子だという記載はないから、利子もしくは遅延損害金は当然とってもよい)」といったのも筋が通っているなと思う次第です。

それに、この契約書では、保証金の請求権を第三者に譲渡することが禁じられていないことにも気が付きました。これは契約書作成時の大きなミスです。つまり、誰かに売ってしまってもいいわけです。銀行とかに担保として差し入れることもできます。私が交渉しても埒が明かないと思ったら、その専門のプロの人に売ってしまって、その人が取り立てにいくと・・・。おお怖い。

もし、行政書士さんによる交渉がうまくいかなければ、弁護士の先生に利子も含めて内容証明でも書いてもらおうかと思います。

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