行政書士さんに内容証明を書いてもらった

前の特電の事務所の保証金が返ってこない問題で、行政書士さんに内容証明を書いてもらいました。

状況としては、保証金として約190万円をオーナーに貸しているのですが、そこからの無条件の控除が65万円ほどあります。これは仕方がありません。

不動産会社は「事業用物件は国土交通省ガイドラインの適用外。原状回復費は借主が全額払え」という主張で、原状回復費として45万円を要求しています。なので、110万円ほど引かれてしまって80万円しか返ってこないことになります。

そういう経緯で行政書士さんに相談したのですが、判例によれば『業務用物件だからといって無条件に原状回復費が借主負担にはならない』とのことでした。

これを100%借主負担にするには契約書に明記していなければならないのですが、この契約書では不十分で、この特約では100%借主負担にはできないとのことでした。

業務用物件であっても、原状回復費は家賃に含まれていると解釈し、貸主が負担するべきなのです。

つまり、

• 住宅用物件→借主負担にする特約があっても無効
• 業務用物件→特約があれば借主負担にできるが、はっきりと明記しておかなければならない

という考えです。

この考えに基づいて、減価償却や、故意や過失による汚損面積などを計算して適正な金額の原状回復費となるよう内容証明を書いてもらい、オーナーに送ってもらいました。

行政書士さんに「それでは送ってください」とメールした直後、なぜか不動産のS氏から電話が来ました。まだ内容証明は届いていないはずですが、虫の知らせ的なものでも感じたのでしょうか。

「そろそろご退去から1か月となりますが、あらためて保証金の返還について説明させていただきたい」ということでしたが、

あれ？年明けに連絡くれるはずでは？もう、年明けというには遅すぎますね。

「代理の者に任せたから」と言って電話を切っておきました。

そういえば、不動産業者は雨漏りによる汚損面積は計算したけど、故意過失による汚損面積の割合は計算してこなかったですね。